Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai- những điều cần lưu ý
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn gặp nhiều rủi ro. Nên người mua cần nắm rõ các quy định của pháp luật. Bởi lẽ chủ đầu tư thường lợi dụng sự “nhẹ dạ cả tin” của khách hàng. Họ thường thực hiện những hành vi vi phạm dưới nhiều hình thức khác nhau. Các trường hợp điển hình như chậm bàn giao nhà, chậm làm thủ tục cấp sổ. Thậm chí nhiều trường hợp chủ đầu tư còn bỏ trốn sau khi ôm trọn tiền của khách hàng.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tự bảo vệ chính mình, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những vấn đề sau đây:
1. Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư trước khi quyết định thực hiện giao dịch mua tài sản.
Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đặc biệt, họ phải là bên có uy tín trên thị trường kinh doanh bất động sản. Không được có các khiếu kiện trước đó. Hoặc nếu đã từng vi vi phạm liên quan đến vấn đề mua bán nhà thì không nên giao dịch. Tuy nhiên, chủ đầu tư có đầy đủ các yếu tố trên thì rủi ro vẫn không thể tránh khỏi. Bởi trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư có hồ sơ pháp lý vô cùng sạch sẽ nhưng cuối cùng vẫn lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Nhưng dù vậy, nếu khách hàng có sự kiểm tra kỹ lưỡng về chủ đầu tư thì cũng là bước đầu tiên để có thể giảm thiểu bớt rủi ro cho mình.
2. Yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy tờ liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi đã lựa chọn được chủ đầu tư, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các loại giấy tờ liên quan đến nhà ở mà khách hàng cần mua. Cụ thể:
Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Như vậy, khách hàng yêu cầu chủ đầu tư xuất trình những giấy tờ nêu trên để kiểm tra. Đối với trường hợp không có đầy đủ thì không nên thực hiện giao dịch với chủ đầu tư này.
3. Chủ đầu tư phải chứng minh đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho mình.
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Chủ đầu tư phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Đây là thủ tục bắt buộc theo luật kinh doanh bất động sản. Do đó nếu trường hợp chủ đầu tư không chứng minh được vấn đề bảo lãnh này thì người mua không nên thực hiện giao dịch mua bán. Bởi khi có thiệt hại xảy ra, quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng, rủi ro cao và khả năng được bồi thường thiệt hại là không có.
4. Đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi ký kết
Khi xem xét hợp đồng, người mua phải chú ý tới một số nội dung quan trọng sau đây:
4.1 Thời gian bàn giao căn hộ: Bên bán phải quy định cụ thể thời gian bàn giao nhà ở.
4.2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp sổ.
Khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Ngoài thời hạn trên thì hai bên cũng có thể thỏa thuận một thời hạn khác. Thời hạn phải quy định rõ trong hợp đồng để quyền lợi của người mua được bảo đảm.
4.3. Thanh toán tiền mua nhà ở:
Điều 27 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp sổ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ cho bên mua, bên thuê mua.
4.4. Các chế tài về phạt vi phạm trong hợp đồng
Hợp đồng cần quy định các chế tài phạt chủ đầu tư vi phạm hợp đồng. Vi phạm về thời hạn bàn giao nhà, thời hạn cấp giấy chứng nhận. Và một số vi phạm khác của chủ đầu tư để người mua được bồi thường theo từng hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
5. Nên tham khảo sự tư vấn của các văn phòng luật hay công ty luật.
Luật sư không chỉ là người am hiểu pháp luật. Họ còn là người nắm rõ các quy định liên quan đến mua bán nhà ở trong tương lai. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch, người mua nên tham khảo ý kiến của luật sư. Nếu còn phân vân về sự an toàn của giao dịch thì nênđến công ty Luật có uy tín. Khi đó bạn mới yên tâm khi thực hiện việc mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai
Như vậy, khách hàng cần đặc biệt lưu ý những nội dung trên.Trước khi mua nhà hình thành trong tương lai, người mua nên được tư vấn kỹ lưỡng.
Hãy gọi cho chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất: 1900.599.818.
Tác giả: Luật sư Bùi Hường
Liên hệ dịch vụ:
http://luatsu1088.com/hop-dong-mua-ban-giay-tay/
