Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì trường hợp bất khả kháng do dịch bệnh có bị bồi thường không?

 

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hiện nay, tình hình dịch viêm phổi Vũ Hán do virus Corona gây ra đang diễn biến phức tạp. Vấn đề này ảnh hưởng nhiều đến tình hình kinh tế của Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp đã tạm ngưng hoạt động sản xuất, kinh doanh. Và cho công nhân nghỉ việc để hạn chế dịch bệnh lây lan.

Vậy đối với các doanh nghiệp đang thuê nhà, mặt bằng để làm trụ sở hoặc làm kho hàng để kinh doanh. Trong trường hợp này, có thể dựa vào trường hợp bất khả kháng là dịch bệnh để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hay không? Có phải bồi thường thiệt hại hay không?

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Dịch viêm phổi Vũ Hán đang diễn biến phức tạp. Đây có phải là lý do để bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không. Chúng ta phải căn cứ vào các quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề này:

Thứ nhất, Bộ Luật Dân sự 2015:

Khoản 1, điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo quy định nêu trên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong 3 trường hợp là:

  • – Một trong hai bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

  • – Các bên có thỏa thuận trường hợp nào một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
  • – Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật, nghĩa là các văn bản luật chuyên ngành quy định (cụ thể là Luật Nhà ở 2014).
Thứ hai, Luật Nhà ở 2015:

Theo quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở 2014 thì bên thuê và bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp dưới đây:

Đối với bên thuê:

  • – Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
  • – Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
  • – Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Đối với bên cho thuê:
  • – Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
  • – Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • – Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
  • – Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
  • – Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
  • – Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1, Điều 156, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”

Căn cứ vào quy định nêu trên, có thể hiểu một cách đơn giản “Bất khả kháng là những sự kiện xảy ra mang tính khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của các Bên”, có thể kể đến các sự kiện như sau:

+ Động đất, bão lụt, sóng thần, hoả hoạn, dịch bệnh;

+ Các sự kiện khác như chiến tranh, phong toả hoặc cấm vận;

+ Các thảm hoạ khác chưa lường hết được;

+ Sự thay đổi chính sách pháp luật làm gián đoạn, gây trở ngại. Hoặc ngăn cấm của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam …

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được đặt ra khi bên có nghĩa vụ không thực hiện. Hoặc thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự

Từ những phân tích và căn cứ pháp luật nêu trên, có thể giải đáp vấn đề như sau:

Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp pháp luật quy định được quyền chấm dứt như đã phân tích. Hoặc các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt. Ngoài ra nếu một trong hai bên, bên nào chấm dứt hợp đồng mà không thuộc các trường hợp luật định sẽ là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Và sẽ bồi thường cho bên còn lại. Mức bồi thường do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Bất khả kháng chỉ là trường hợp loại trừ trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra. Và không thuộc trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, nếu căn cứ vào tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp là bất khả kháng và đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ là trái pháp luật và sẽ phải bồi thường cho bên còn lại theo quy định.

Hãy gọi cho chúng tôi nếu bạn có nhu cầu tư vấn cụ thể: 1900.599.818

 

Tác giả: Luật sư Trần Quyên

Liên hệ dịch vụ:

 http://0903876125.xyz

https://luatsu1088.vn/gia-mao-chu-ky-nguoi-khac/