Mua nhà không có chủ quyền
Từ xưa đến nay ông bà ta thường có câu: “An cư lạc nghiệp”. Điều này có nghĩa, con người phải ổn định được chỗ ở trước thì mới có thể yên tâm chăm lo sự nghiệp của mình.
Xuất phát từ những điều trên, chúng ta luôn phấn đấu dành dụm tiền bạc để sở hữu cho mình một ngôi nhà và ổn định cuộc sống. Tuy nhiên đối với những người có thu nhập thấp thì việc trở thành chủ sở hữu nhà thì đó là một ước mơ rất “xa xỉ”.Và cũng từ đó đã dần dần hình thành những giao dịch mua bán nhà giấy tờ tay. Người mua nhà không có chủ quyền luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà họ không thể nào lường trước được.
1. Các trường hợp mua nhà không có chủ quyền
Mua nhà không có chủ quyền nghĩa là căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác lập giao dịch này dựa trên giấy tờ mua bán viết tay giữa các bên với nhau. Thông thường là trong các trường hợp sau:
– Chủ cũ chưa được cấp sổ mà đã bán nhà lại cho người mua mới;
– Mua bán nhà qua nhiều đời chủ chưa được cấp sổ;
– Nhà xây dựng trái phép, sai phép không được công nhận nên mua bán không có sổ.
2. Hậu quả pháp lý của việc mua nhà không có chủ quyền
Hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng tại phòng công chứng. Tuy nhiên trường hợp này vì nhà không có chủ quyền nên các bên không thể công chứng. Do đó chỉ có thể xác lập hợp đồng bằng giấy tờ tay. Nên giao dịch đó bị vô hiệu.
Căn cứ điều 131 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Hậu quả pháp lý xảy ra khi giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Như vậy, nếu mua nhà không có chủ quyền thì không đăng ký sang tên được. Khi phát sinh tranh chấp, bên mua phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tức là trả lại nhà cho chủ cũ và nhận lại số tiền đã mua. Nhưng, việc nhận lại số tiền đã mua trên thực tế không hề dễ dàng. Hơn nữa thời điểm trao trả có thể giá trị nhà đã gấp nhiều lần. Thậm chí người mua bỏ chi phí để cải tạo sữa chữa nhà. Tuy nhiên, đến cuối cùng chỉ nhận lại được đúng số tiền ban đầu. Và, điều quan trọng hơn người mua mất đi nơi an cư của mình, làm ảnh hưởng tới đời sống của những người sinh sống trên căn nhà đó.
3. Giải pháp hạn chế rủi ro khi mua nhà không chủ quyền
Nhiều trường hợp vì không có khả năng kinh tế, lại cần một nơi ở nên “tặc lưỡi” mua nhà chưa có chủ quyền . Nếu quyết tâm mua thì người mua cần biết hậu quả pháp lý xảy ra khi có tranh chấp. Đồng thời người mua phải biết chấp nhận hậu quả đó. Sau đây là một số giải pháp giúp hạn chế rủi ro khi mua nhà không chủ quyền.
3.1. Lập vi bằng việc mua bán
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập. Văn bản này ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Nếu hai bên có giao dịch mua bán nhà giấy tay thì nên lập vi bằng tại thừa phát lại. Vi bằng không giúp người mua đăng ký sang tên nhưng lại là bằng chứng chứng minh khi có tranh chấp xảy ra. Điều này sẽ tránh được trường hợp bên bán phủ nhận giao dịch giữa hai bên. Khi đó, người mua chỉ cần sử dụng vi bằng kiện người bán ra Tòa án để nhận lại được số tiền ban đầu.
Lưu ý: Nhiều người lầm tưởng rằng lập vi bằng tương đương với việc công chứng tại phòng công chứng. Vì thế khách hàng yên tâm giao dịch mà không lường trước hậu quả xảy ra. Cho nên người mua nên nắm rõ bản chất của việc lập vi bằng để có quyết định sáng suốt trước khi giao dịch nhà không có chủ quyền.
Mua nhà không có chủ quyền
3.2. Nếu không lựa chọn hình thức lập vi bằng thì hai bên phải ký hợp đồng mua bán giấy tờ tay. Người mua yêu cầu chủ nhà lăn tay vào hợp đồng, kèm theo những giấy tờ bên bán hiện có như: giấy tờ mua bán qua nhiều đời chủ, tờ kê khai nhà đất, biên lai đóng thuế hàng năm…..
3.3. Sau khi giao tiền phải nhận nhà và vào ở ngay, nhất định không cho chủ cũ thuê lại nhà. Điều này để tránh trường hợp hai bên xảy ra tranh chấp. Vì nhà chưa có chủ quyền nên muốn khởi kiện ra tòa đòi tài sản cũng khó có thể thực hiện.
3. 4. Điều chỉnh người đứng tên trong hợp đồng. Đó là những hợp đồng điện nước,đóng thuế đất hàng năm là người mua mới. Hiện nay đối với những giao dịch giấy tờ tay trước ngày 1.1.2008 thì được cấp sổ nếu không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch (quy định tại nghị định 01/207/NĐ-CP). Nếu pháp luật có sự thay đổi, thì sẽ cho phép giao dịch mua bán giấy tờ tay thời điểm này được cấp chủ quyền. Đây chính là cơ hội người mua được hợp thức hóa và cấp chủ quyền.
Tư vấn 1900599818
3. 5. Khi có tranh chấp xảy ra, bên mua không quá lo lắng. Bên mua cứ ở tại căn nhà đó cho đến khi có một bản án có hiệu lực của pháp luật yêu cầu bên mua trả lại nhà cho bên bán.
3. 6. Nên đến những văn phòng luật sư có uy tín trước khi thực hiện giao dịch. Khi đó người mua sẽ được tư vấn cụ thể và được hỗ trợ dịch vụ có liên quan để hạn chế rủi ro.
Hãy liên hệ công ty Luật T&Q chúng tôi khi có nhu cầu mua bán nhà không chủ quyền. Công ty chúng tôi sẽ soạn thảo hợp đồng với những điều khoản đảm bảo quyền lợi cho bạn nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng đáp ứng yêu cầu của bạn. Để được tư vấn cụ thể, gọi 1900.599.818 bạn nhé.
Tác giả: Luật sư Bùi Hường