Bẫy khi giao dịch mua bán nhà đất   

Những cái bẫy giao dịch mua bán nhà đất   

Bẫy khi giao dịch mua bán nhà đất luôn tiềm ẩn trong mọi giai đoạn. Hiện nay các tranh chấp mua bán xảy ra thường gặp ở bên mua là  nhà đầu tư “giả hiệu”. Họ không có nhu cầu thật sự về nhà ở. Hoặc bên mua có nhu cầu thật nhưng không có đủ tiền, trong khi bên bán là bên thật sự có nhu cầu.

 Nếu là Bên mua thì quan tâm đến giấy tờ pháp lý về nhà đất là ưu tiên hàng đầu.

Tiếp đến là giá cả và sau cùng là phương thức thanh toán. Chủ nhà phải có Giấy tờ hợp pháp và đủ điều kiện để hai bên ký hợp đồng công chứng. Nếu giấy tờ chưa đủ điều kiện thì không nên giao dịch để tránh các rủi ro. Bởi vì công chứng viên sẽ từ chối không chứng nhận giao dịch khi thuộc các trường hợp nhà đất có nhiều chủ sở hữu do được thừa kế nhưng chưa kê khai di sản; nhà đã đăng ký giao dịch bảo đảm hay gọi khác là nhà đất đã thế chấp cho ngân hàng.

Ngoài ra, còn có trường hợp giấy tờ đầy đủ nhưng bị ngăn chặn không cho giao dịch. Việc mua nhà là một tài sản lớn nên bên mua cần cẩn thận khi quyết định đặt cọc. Tốt nhất vẫn là giao tiền một lần và nhận nhà là phướng án tối ưu nhất cho Bên mua.
 
        Nếu là Bên bán cần quan tâm đến phương thức thanh toán cũng như tiềm lực kinh tế của bên mua thật sự như thế nào.

 
        Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập những rủi ro xảy ra với bên bán khi chẳng may giao dịch với bên mua là các nhà đầu tư “giả hiệu” .

Hoặc bên mua chưa đủ tiền. Mặc dù bên bán chiếm thế chủ động trong việc lựa chọn và quyết định giao dịch với đối tác nào thì việc thống nhất giá cả, phương thức thanh toán cũng như thời điểm giao nhận tiền và nhà ở vẫn phải phụ thuộc ít nhiều vào ý chí của bên mua.
 
        Căn cứ vào thực tiễn tư vấn mua bán nhà, tham gia bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng, chúng tôi xin viện dẫn hai trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp Bên mua chưa đủ tiền thanh toán:

               Khi thỏa thuận phương thức thanh toán, bên mua thường yêu cầu chia làm 3 đợt thanh toán: đợt 1 đặt cọc, đợt 2 ký hợp đồng công chứng, đợt 3 sang tên (đã được cập nhật biến động hoặc cấp đổi chứng nhận của Bên Mua) nhưng số tiền thanh toán của 3 đợt thì không được phân bổ hợp lý. Thông thường đợt 1, đợt 3 có mức thanh toán cao còn đợt 2 thì thanh toán không nhiều. Bên mua thường không quan tâm hay không yêu cầu giao nhà sớm. Cụ thể
 
            -Bên mua có thể đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán  
           – Khi thanh toán đợt 2 lại thấp, dưới 30% giá trị giao dịch. Hoặc thỏa thuận không thanh toán khi 2 bên ký công chứng.

Bẫy khi giao dịch mua bán nhà đất

           -Thanh toán đủ đợt 3 khi đã hoàn thành thủ tục sang tên. Hoặc sau 1 đến 2 tuần khi đã hoàn thành thủ tục sang tên.
Khi thương lượng, bên mua cho biết sẽ thanh toán thông qua ngân hàng. Bên bán thường cho rằng thông qua ngân hàng thì giao dịch an toàn không sợ tiền giả, tiền rách và đảm bảo an ninh nên không thắc mắc gì thêm. Thời điểm hai bên tiến hành ký thủ tục mua bán ở công chứng thì đại diện bên ngân hàng xuất hiện với tư cách là Bên thứ ba, hỗ trợ thủ tục giấy tờ cho bên mua và bên bán.

Chi phí trả cho ngân hàng

Chi phí trả cho ngân hàng là do Bên mua chịu trách nhiệm. Ngân hàng thay mặt Bên mua  thanh toán các đợt còn lại cho Bên bán với điều kiện Bên bán cũng đồng ý ký tên vào văn bản thỏa thuận 3 Bên.
Bên bán không biết là khi ký vào văn bản thỏa thuận này chính là đồng ý cho ngân hàng nhận tài sản đang được mua bán làm tài sản thế chấp. Đơn giản là tiền bán nhà mà bên bán nhận được chính là tiền thế chấp chính tài sản đang cần bán của mình! Bên mua chỉ có tiền bằng với số tiền đã đặt cọc (cao nhất là 30% giá trị) để mua nhà có giá trị gấp 3 lần giá trị họ đã bỏ ra.

          Vì vậy, khi giao dịch các bên cần cẩn thận xem xét những tình huống bất ngờ xuất hiện.

Cần thiết có thể tạm dừng việc giao dịch để tham vấn luật sư chuyên sâu về nhà đất.    
Trường hợp Nhà đầu tư “giả hiệu” thường núp bóng dưới danh nghĩa công ty mua tài sản nhưng thực chất là một nhóm người cùng chung lợi ích, mượn tư cách pháp nhân của một công ty để cùng nhau hưởng lợi.
           Khi thỏa thuận, Bên mua thường chấp nhận ngay giá mà Bên bán đưa ra. Cho dù giá Bên bán đưa ra cao hơn giá trị giao dịch của thị trường. Bên mua thường nhắm đến những nhà đất có giá trị lớn, sử dụng môi giới. Bên môi giới thường là người làm việc trong ngành ngân hàng.

Hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán đủ tiền 

-Bên mua cũng đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán như đã nêu.

 – Hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán đủ tiền. Đồng ý cho Bên Bán chọn thời điểm thích hợp giao nhà. 
  – Ngay sau khi ký hợp đồng, bên mua nhanh chóng sang tên. Dùng tài sản đã được sang tên để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng

   – Nếu tiền được ngân hàng giải ngân lớn hơn số tiền mua nhà thì họ sẽ thanh toán đủ cho Bên bán.

Nếu không đủ thì họ không thanh toán tiền mua nhà. và sử dụng toàn bộ số tiền đã được ngân hàng giải ngân. Khoản tiền được giải ngân này luôn lớn hơn số tiền mà Bên mua đã đặt cọc. Vì ngân hàng đã định giá giá trị nhà rồi mới cho vay. Mức cho vay thường từ 50% đến 70% giá trị tài sản. Nếu so với khoản đã cọc 30% thì họ nhận chênh lệch từ 20% đến 40% số tiền đã bỏ ra. Con số 20% đến 40% của tiền tỷ là một con số không nhỏ.

Bẫy khi giao dịch mua bán nhà đất

Khi hoàn tất việc được giải ngân, bên mua đã nhận tiền vay từ ngân hàng thì họ không cần quan tâm đến việc thực hiện trả nợ vay. Việc này đồng nghĩa với việc căn nhà sẽ bị ngân hàng kê biên. Đó là lý do tại sao Bên mua không cần lấy tài sản và cũng là chiêu thức để cho Bên bán yên tâm là nhà vẫn do mình quản lý.

 
       Hậu quả là Bên bán sẽ phải ra hầu Tòa với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

 Thật là đau lòng khi bên bán cần tiền mới phải bán tài sản của mình nhưng không may lại phải “đáo tụng đình” khi rơi vào hoàn cảnh này.
   
       Tòa án khi giải quyết các tranh chấp đối với giao dịch như vậy thì ngân hàng luôn được bảo vệ vì ngân hàng có đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên bán thì không còn nhà. Tiền thì chỉ nhận 30% giá trị tài sản. Và phải kiện Bên mua yêu cầu thực hiện.
 Luật sư tư vấn nhanh qua điện thoại : 1900599818

      Do đó để khắc phục những rủi ro trong khâu thanh toán, bên bán phải:
     +  Kiểm tra tiền mặt thanh toán, sổ tiết kiệm có đủ số lượng hay không. Nếu đủ thì mới tiến hành ký hợp đồng. Trường hợp giao dịch qua ngân hàng thì phải yêu cầu Bên bán làm thủ tục chuyển tiền trước. Hoặc đồng thời khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng.

     +  Đồng ý giao nhà trước hoặc ngay sau khi ký hợp đồng công chứng.

Điều này đảm bảo bên mua phải thanh toán đủ tiền mua nhà. Hoặc họ chỉ giữ lại một khoản tiền rất nhỏ hoặc tương ứng với khoản thuế thu nhập cá nhân của Bên bán.
Trên đây là những phương thức giao dịch nhằm tránh những cái bẫy mà Bên mua vô tình hay hữu ý giăng ra. Bên bán cần cẩn trọng, không quá tự tin. Khi cần có thể tham khảo ý kiến của luật sư chuyên sâu về nhà đất. Làm tốt những vấn đề trên, bên bán sẽ tránh được rủi ro. Hơn nữa có thể thu lại những lợi ích chính đáng trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Hãy nhấn vào ô chat để được tư vấn pháp luật miễn phí. Hoặc liên hệ số hotline: 1900599818
                           
                                                                                       Luật sư Phạm Thị Ngọc Thủy – Đoàn Luật Sư TP.Hồ Chí Minh

Liên hệ dịch vụ:

http://0903876125.xyz

https://luatsu1088.vn/dieu-kien-dong-bao-hiem-tai-nan-lao-dong-thap-nhat/